김원섭의 아침을 여는 세상

[데일리메일]-김원섭 아침여는 세상-‘富 & 재산 1호’집,역전세 대란➘750조 전세부채‘핵폭탄 돌리기’

[데일리메일=편집인 김원섭]부동산이란 움직여 옮길 수 없는 재산, 토지나 건물 , 수목 등을 뜻하는 단어이며 동산의 반의어로 쓰이는 단어다.

부동산이라는 용어가 생기기 전, 우리나라에서 부동산은 토지와 가옥으로 땅과 그 정착물이 나뉘어 각각 명칭을 두고 있었다. 부동산이라는 단어가 처음 생기게 된 것은 일제강점기 일본이 real estate라는 단어를 부동산이라고 칭하게 된 이후부터다.

real estate'real''estate' 두 단어가 각각 뜻을 가지고 있다. 'real'이라는 단어는 본래 royal, 즉 왕실을 뜻하는 단어이며, 'estate' 역시 과거에는 신분을 뜻하는 'status'가 어원인 단어였으나 현대에는 소유와 관련된 단어로 사용되고 있다.

realestate는 각 유래된 어원은 다르지만 결론적으로 왕실, 신분, 지위를 가진 정부의 소유라는 개념을 각각 지니고 있으며 같은 뜻을 지닌 두 단어가 합쳐지며 real estate가 부동산의 명칭으로 자리잡게 되었다.

우리나라의 부동산투기는 1960년대부터가 그 시발점이다. 1960년대 후반 박정희 대통령이 시작한 경제개발계획에 따라 경부고속도로가 조성됐다. 이때부터 개발 이익을 노린 투기가 시작됐다. 경부고속도로가 뚫리는 주변의 논과 밭은 천정부지로 가격이 뛰어 올랐다.

부동산 투기는 1970년 들면서 땅에서 아파트로 이동하기 시작했다. 이 시기는 경제개발 효과로 재벌기업들이 크게 성장하고 중동국가에 나가 사람들이 돈을 많이 벌어오면서 부자들이 늘어났다. 돈많은 부자들은 땅뿐 아니라 아파트를 투기대상으로 삼았던 것이다.

복부인(福婦人)활약70년대의 두드러진 현상이었다. 이들은 75년께 영동·잠실 등에서 아파트가 대량으로 분양될 당시 본격적으로 활동하기 시작했다. 거액을 동원해 무더기로 청약함으로써 경쟁률을 높이는 게 이들의 전형적 투기 수법이었다. 아파트에 당첨되면 프리미엄이 생기게 마련이고, 이를 되팔아 차익을 챙겼다.

최근 들어 집값·전셋값의 동반 하락에 750조원으로 추정되는 '전세부채' 우려가 커지고 있다.

전셋값이 하락하면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 '역전세난'이 곳곳에서 현실화하는 것이다. 일부 지역에선 집을 팔아도 보증금에 모자란 '깡통전세'마저 나타났다.

지난 10일 금융권에 따르면 전국 아파트 전셋값은 국민은행 조사 기준으로 13주 연속 하락했다. 부동산시장이 급랭한 올해 들어 하락 폭이 커져 지난달 셋째주 0.08%, 넷째주 0.07% 내렸다. 금융위기 직후인 20092월 첫째주(-0.10%) 이후 10년 만에 가장 큰 낙폭이다.

서울의 아파트 매매가격도 이번 달 첫째주에 0.08% 하락하면서 지난해 11월 둘째주 이후 13주 연속 약세를 보였다. 한국감정원은 올해 전국 주택 매매가격이 지난해보다 1.0%, 전셋값은 2.4% 내릴 것으로 지난달 예측했다.

집값 하락기는 2010년대 초반에도 잠시 있었지만, 당시엔 전셋값 상승이 받쳐줬다. 최근 상황은 56년 전과 양상이 다르다. 주택금융연구원 방송희 연구위원은 "집값·전셋값의 동반 하락 현상이 나타난 것은 1997년 외환위기 직후였다"고 말했다.

집값과 전셋값의 동반 하락으로 이른바 전세부채, 즉 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금과 세입자가 은행에서 빌린 전세자금대출에 대한 불안감이 고조되고 있다.

서울대학교 경제학부 김세직 교수와 주택금융연구원 고제헌 연구위원은 지난해 '한국의 전세금융과 가계부채 규모' 논문에서 전세부채 규모가 '보수적 가정하에' 750조원이라고 추정했다.

정부의 인구주택총조사·주거실태조사와 국민은행 자료 등을 토대로 한 이 논문은 2005년 이후 전세부채가 가파르게 증가했고, 2010201536% 급증했다고 분석했다.

김 교수와 고 연구위원은 논문에서 "만성적 저금리 정책과 만성적 부동산 경기부양의 결과"라고 지적했다. 저금리 장기화와 정부의 규제 완화가 집값·전셋값을 급격히 끌어올렸고, 부동산 투기심리가 보태져 전세부채 '폭탄'을 키워왔다는 것이다.

이들은 전세부채가 더해진 가계부채가 2200조원에 이르며, 금리 인상과 집값·전셋값 하락 등 대내외 충격과 정책실패가 일어나면 대규모 금융위기가 일어날 가능성을 배제할 수 없다고 진단했다.

전세대출은 총 전세부채 가운데 90조원으로 추정된다. 5대 시중은행 기준으로 지난해 말 63조원이다. 2016년 말에는 33조원이었다. 2년 만에 약 2배로 급증한 것이다.

역전세난은 공식적인 수치에서도 엿볼 수 있다. 서울보증보험과 주택도시보증공사의 자료에 따르면 이들 전세대출 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 돌려준 보증금은 지난해 1607억원으로, 2017(398억원)4배를 넘었다.

금융당국은 아직 '위기'가 목전에 닥친 상황은 아니라고 판단하면서도 역전세난이 전국에 걸쳐 발생하는 상황에 주목하고 있다.

그러나 이같은 현상은 벌써부터 예고된 경고장이다. 지난 2005년 노무현정권때 ‘8.31 부동산대책으로 부동산정책이 안정화로 접어들자 무늬만 보수인 이명박근혜정권은 이를 파기하고 부동산 붐을 다시 조성에 나서 빚내서 집 사라는 말까지 하며 안정화되는 부동산 상승을 부추겼다. 그 결과 정말로 빚내서 집을 산 서민들에게 지금 폭탄이 투하되고 있는 실정이다.

지금 집값·전셋값 동반하락이 상당기간 지속되도록 유도하는 정책이 필요하다. 다만 동반하락세가 장기화하면 역전세와 깡통전세가 확산될 위험이 커진다. 따라서 그런 부작용에 대한 대비를 소홀히 해선 안된다. 금융당국이 가격급락 지역을 중심으로 조만간 실태조사에 나서기로 한 것은 시의적절하다. 그 결과를 토대로 고위험군에 대해서는 전세금반환보증보험 가입 의무화 등의 대책을 검토해주기 바란다.

특히 750조 전세부채 폭탄돌리기속에서도 10835808억원에 이르는 시중 유동자금이 투자처를 찾고 있다.

그러나 토건 경기부양 없다정부의 예비타당성 면제에 24조원을 투입하기로 해 강부자들은 토건지역을 지금 노리고 있어 수도권의 집값은 안정될지 모르지만 전국적으로 또 다시 부동산 열풍이 일수도 있다. 2의 토건 부활공화국이 되지 않게 대책을 세워야 한다.